引发日本房价泡沫破灭的类似大招出台，今年是否成为楼市大拐点年

买房人对两件事情印象最为深刻，一是持续近二十年上涨的房价，二是日本房地产泡沫破灭的结果。前者是自身真实的感受，后者是各大媒体的传播。

如果你随便拉住一个买房人，问一问房价还会上涨吗，回答是肯定的，上涨是大概率事件。如果问起日本楼市冰冻的情况会发生在我们身边吗？回答不会的信念也是坚定的，因为我们的情况不一样。

房地产泡沫是否会破，暂时不得而知。但是，种种迹象表明今年可能是房地产的大拐点年。

我们来看一看近两年全国商品房成交面积的变化。

因为，这才是真实购买力的反应。

根据国家统计局公布的数据显示：

2018年全国商品房销售面积171654万平方米，同比增长 1.3%，其中住宅销售面积增长2.2%。

2019年1-12月全国商品房销售面积171558万平方米，同比下降0.1%。2019年1-12月全国住宅销售面积150144万平方米，上升1.5%。

商品住房销售面积增幅基本到顶，按现在的销售进度，2020年全年商品房的销量同比下滑已经没有悬念。

但是，中指研究院9月1日发布的数据显示，2020年8月，全国100个城市中，89个城市新房价格较上月上涨，10城市环比下跌，1个城市与上月持平。平均房价环比上涨0.50%。

在商品房成交面积下降的情况下，房价上涨仍在持续。这样的背离走势表明住房的购买不是需求推动而资金推动。这种情况如果累积太多，可能引发金融风险。

所以，大家可能看到，前几天，银保监会主席郭树清在重磅杂志发文称“房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

从近期楼市管控行动来看，加码成为主题曲。7月、8月两个月内连续召开三场房地产座谈会，分别对应的是主管部门、重点房企、房价上涨过快的热点城市。

从具体行动上看，央行实施”三道红线“，住建部快速约谈高杠杆房企及房价上涨过快的城市。

这一系列的行动颇有古代打仗“射人先射马,擒贼先擒王”的感觉。

正因为有了央行实施“三道红线”管控房企融资，让我们想起了日本房价破灭之前类似调控手段。

在此简单的比较一下楼市拐点到来之时的异同。

相同点：

监管部门对房企融资收紧，房企融资无法增长，部分高杠杆房企无法融资，只能降价卖房回款。

1990年3月27日，管理日本财政的最高机关大藏省终于行动了，对金融机构下达了限制对房地产行业进行过度融资的行政指导。要求金融机构对于房地产融资的增长率不得超过其总融资的增长率。

2020年8月20日，央行联合住建部及12家房企座谈会，房企融资实行“三条红线”管理。对融资的增长控制在0至15%之间。

不同点：

1990年3月日本收紧房地产融资后（最终提高利率450个bp），日本几十年形成的史诗级的房价泡沫轰然倒塌，东京等一线城市的房价最低跌去了七成以上。

目前，我们对买房人实行房贷利率按LPR利率加点形式执行，最高加点数字不超过172个基点。对房企融资利率由市场化决定，没有限制。仅对融资总量进行了管控。

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