2022年11月全国楼市动态及预判

【内容摘要】 综合国家统计局和中国指数研究院数据，10月、11月房地产市场继续探底，下跌城市个数增加，多数城市下跌幅度增大。当前房价总体上进入到降温和调整阶段，和全国房地产交易市场疲软等态势有关，也和购房需求释放不到位有关。鉴于历史走势，类似调整需要一定时间，短期内房价指数反弹或转正是有压力的。

       1、统计局：10月70大中城市房价持续下跌 下跌城市个数增加 市场已近底部

       2022年以来，楼市宽松政策接连释放，房地产不断被注入“强心剂”。但市场依然低迷，10月70个大中城市新房、二手房同环比跌幅仍在持续下探，70个大中城市房价下降城市个数增加。

      10月新建商品住宅上涨城市数量10个，较上月减少5城；持平城市2个，较上月增加1城；下跌城市58个，较上月增加4城。从涨跌幅情况来看，70城平均跌幅为0.37%，跌幅较上月扩大0.09个百分点。下跌城市数量为58个，是今年下跌城市数量最多的一次。相对来说，北京、上海、杭州和成都的房价相对稳健，而其他城市普遍有降温的压力。

       10月一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别为-0.1%、-0.3%和-0.4%，二线城市跌幅扩大0.1个百分点，一线和三线城市跌幅不变。各等级城市新房价格环比全线下跌，市场已近底部。

       10月二手住宅房价上涨城市数量为5个，较上月减少3个；持平城市3个，较上月增加2个；下跌城市62个，较上月增加1个。70城二手住宅价格环比下跌0.47%，跌幅较上月扩大0.08个百分点。

       10月一线、二线、三线城市二手住宅环比分别为-0.3%、-0.5%、-0.5%，至此，各等级城市二手房价全部下跌，拉动市场底部回升已经刻不容缓。

当前房价环比已持续下跌14个月，同比下跌持续了7个月。回看2014年那轮市场降温，当时房价下跌持续12个月，同比下跌持续15个月，目前房价环比下跌的月份数已超过2014年。

      仅有少数城市房价仍保持韧性。10月份，南充以1%的新房环比涨幅领跑，合肥次之，环比涨幅为0.6%，北京、宁波、上海、杭州、成都分别上涨0.4%、0.4%、0.3%、0.3%、0.3%。一线城市北上继续维持优势行情，长三角重点城市表现突出。

       二手房方面，成都、南充、烟台位居涨幅前三，北京、徐州紧随其后。北京作为首都城市、全国房地产调整的标杆，一直以来调控政策较为严格，本次随着中央利好政策连发，北京执行了个税退减优惠等政策，楼市回温迹象已现。

       近期以来，楼市利好政策接连释放，力度更甚上半年，比如房贷利率降至历史低位，央行、外汇局、银保监会、证监会接连发声，维护股市、债市、楼市健康发展；11月份更是重磅出台金融16条、“第二支箭”以及三部门支持保函置换预售资金等，力度空前。

       当前房价总体上进入到降温和调整阶段，和全国房地产交易市场疲软等态势有关，也和购房需求释放不到位有关。鉴于历史走势，类似调整需要一定时间，短期内房价指数反弹或转正是有压力的。

       尽管政策利好不断输出，但是尚未触达市场端，加上多地疫情反复，房地产市场恢复不及预期。当前，各地纾困政策“应出尽出”，调控宽松对市场端的促进作用将愈发有限，当前难题仍是购房者信心与预期普遍不足。随着后续“保交付”工作落实、央行16条救市政策发布、疫情防控政策优化，预计对市场将会产生明显效果。

        2、中国指数研究院：房价尚未触底  11月百城房价跌幅扩大

       12月1日，中指研究院发布《百城价格指数报告》，2022年11月百城房价跌幅扩大，房价尚未触底。

      数据显示，全国100个城市新建住宅价格环比下跌0.06%，跌幅较10月扩大0.05个百分点，且已连续5个月下跌；二手住宅价格已连续7个月下跌，环比下跌的城市数量为75个。

       具体而言， 11月，全国100个城市新建住宅平均价格为16190元/平方米，环比下跌0.06%，跌幅较上月扩大0.05个百分点。同比来看，全国100个城市新建住宅平均价格较去年同期上涨0.04%，涨幅较上月收窄0.02个百分点。

       二手房方面，11月，全国100个城市二手住宅平均价格为15911元/平方米，环比下跌0.21%，跌幅较上月扩大0.05个百分点。同比来看，全国100个城市二手住宅平均价格较去年同期下跌0.64%，跌幅较上月扩大0.13个百分点。

       从涨跌城市个数看，11月，新建住宅方面，22个城市环比上涨，57个城市环比下跌，21个城市持平；二手住宅方面，23个城市环比上涨，75个城市环比下跌，2个城市持平。

      根据百城新建住宅价格指数对北京、上海等十大城市样本调查数据显示，2022年11月十大城市新建住宅平均价格为29335元/平方米，环比持平。十大城市中，3个城市环比上涨，6个城市环比下跌，1个城市环比持平。具体来看，杭州、成都、北京环比涨幅分别为0.12%、0.10%、0.03%；深圳受低于城市均价项目入市影响，新建住宅价格环比下跌0.18%；武汉环比下跌0.15%；广州、天津、南京、重庆（主城区）新建住宅价格环比跌幅均在0.1%以内；上海环比持平。

       二手住宅方面，2022年11月十大城市二手住宅平均价格为40336元/平方米，环比下跌0.25%。十大城市中，仅上海二手房住宅价格环比上涨，其余城市二手住宅价格环比均下跌。具体来看，上海环比上涨0.20%；南京、武汉环比跌幅较大，分别下跌0.72%、0.68%；重庆（主城区）、成都、杭州及深圳环比跌幅均在0.3%-0.5%之间；天津及北京二手住宅价格环比分别下跌0.19%和0.13%；广州二手住宅价格环比跌幅最小，为0.07%。

       中指研究院指出，从市场表现来看，新建住宅方面，受经济下行压力加大、多地疫情反复等因素影响，11月重点城市成交规模环同比继续下降，市场仍面临较大压力。二手住宅方面，多地挂牌量明显增加，11月百城二手住宅价格环比跌幅持续扩大，且核心一二线城市房价普遍下跌。展望未来，全国楼市政策预计将在坚守“房住不炒”定位下，继续延续宽松基调。供应端，或加大优质房企的流动性支持力度，“第三支箭”落地后房企融资将得到明显改善，各地“保交楼”工作也将持续推进。需求端，各地因城施策力度有望加大，部分核心一二线城市或继续优化限购限贷等政策，以进一步支持合理住房需求释放。整体来看，楼市宽松政策逐渐显效，但短期内疫情形势日趋严峻，经济下行压力有所加大，全国楼市企稳或仍需时日。