回暖的拐点 龙湖8月销售额223亿与融资信号

观点网 市场开始筑底回暖，但需要一定时间，似乎在业内有了基本共识。

企业之间进一步分化，违约或处于边缘的房企销售持续走弱，一些房企则显现出销售回暖信号，并且享有更多的融资支持。

9月13日早间，龙湖公告披露，8月单月全口径计算销售额实现同比增长约11.1%，按权益口径计，同比增长22.4%，均出现增幅。

相比上月，龙湖销售额在各个区域出现不同程度的增长。其中，长三角地区销售以一己之力拉升了整个销售额，同比增长96%，环比增长170%，但一些能级较弱的板块去化仍然需要相对用力。

对于全年销售，龙湖没有设一个具体目标，而是根据实时销售动态调整。对于一些处在边郊等较弱的板块，则是以销定产。

此外，龙湖新的融资尝试在继续开启，积极的信号逐渐显现。

同比环比均现增幅

在8月27日的中期业绩会上，龙湖现任总裁陈序平就曾表示对8月销售额同比转正有信心。

“8月份随着杭州、上海项目陆续入市和加推，我们有信心实现当月同比销售额转正。全年不做目标预设，会根据销售的实时动态调整。”陈序平在业绩会上说。

最新月报显示，龙湖8月单月实现总合同销售金额为223.0亿元，合同销售面积128.5万平方米；实现归属公司股东权益的合同销售金额为145.0亿元，归属公司股东权益的合同销售面积85.6万平方米。

去年8月月报则显示，单月实现合同销售金额为200.8亿元，合同销售面积116.4万平方米。按照全口径计，龙湖8月合同销售金额同比增长约11.1%，合同销售面积增长10.4%。

作为传统淡季的8月，去年恰逢各地楼市限购政策密集出台，因此成为不少房企销售额下降的拐点。

据相关统计，去年8月单月地方出台的54条房地产调控政策中，紧缩性政策达39条，为年内单月高点，且一二线城市的调控尤甚，而后整个房地产行业销售进入“寒冬”。

从环比来看，龙湖7月单月实现归属公司股东权益的合同销售金额118.5亿元，归属公司股东权益的合同销售面积78.0万平方米。按权益口径计，销售金额环比增长22.4%，销售面积环比增长9.7%。

8月实现销售额同比转正的房企不只龙湖一家，但哪怕在TPO30里也仍然是少部分。一些在违约边缘或已经违约的房企，销售额同比降幅在5、6成以上。

而保利、越秀等一众排在前面的央国企，销售额同比仍然继续有降幅。

此前月报显示，2022年8月单月，保利发展签约金额384.84亿元，同比减少17.90%，实现签约面积179.31万平方米，同比减少42.55%。同样的情况，越秀地产则是合约销售金额同比降约36%；合同销售面积同比降约29%。

当然也有回暖明显的企业，例如招商蛇口实现签约销售金额238.39亿元，同比增加17.13%。

长三角“担重任”

8月是一年中的销售淡季，有熟悉市场的人士认为，受今年高温和疫情影响，开发商单月销售确实一般，但也和7月基本持平，不过在8月底气温下降后，来访量显著增加。

对于全年的业绩指引，龙湖先是在年初给出3000亿目标，但随着市场的不确定性加重，也开始不对全年做目标预设，根据实时动态调整。

在龙湖全国五大区域中，按照过去销售占比来看，销售额从高到低基本是长三角、环渤海、西部、华南、华中地区。

2022年8月销售中，相比上个月，龙湖各个区域出现不同程度的增长。其中，长三角地区的销售以一己之力拉升了整个销售额，在223亿元总合约销售金额中占了114.4亿元，同比增长96%，环比增长170%。

据参与2022年中期业绩投资者会的相关人士转述称，陈序平在回答龙湖的“供销存”管理中提到要“降存货”，而且存货必须无差别的去化。

所谓“无差别去化”说的是，不光核心城市的重要项目要加快去化，而且一些位置或者其他条件相对有限制的项目也要加快去化。

尤其提到了“降现房存货”，“因为现房存货意味着投入差不多了，但如果形成现房，对资金的占压就会更大，这一块也作为龙湖的重中之重。

从销售数据看，长三角一二线城市去化相对于其他区域，增长仍然明显高很多。

对于这部分，陈序平会上提到：“一些一二线城市板块出现了分化，边缘板块、远郊板块也是承压的。”龙湖不会做大规模的降价，因为这样会导致利润进一步承压，所以在低能级城市更多是“小步快跑，以销定产”。

也就是说，销售多少、开工多少、尽量让开工面积和竣工面积有一个平衡，保持平稳节奏。保证在资金面安全的前提下，实现销售的最大化。

供销存的严格管理，重要一点是保证现金流的安全。而在融资上，“债券发行+信用保护工具”的新模式正在打开新的融资渠道。

据悉，8月23日龙湖宣告，将发行2022年第一期中期票据，发行规模为15亿元，而该中期票据由中债信用增进投资股份有限公司提供全额担保增信支持。