观点直击 | 莫斌：市场变化超出预期，明年6月应该能恢复（实录）

观点网 2022年上半年，中国房地产市场的着陆稍显颠簸。

“市场变化……我们都提前预判到了，但变化的剧烈程度超出了我们的预期。”碧桂园集团总裁莫斌在8月30日举办的中期业绩会上，以沉重的语气作了开场白。

“2022年是地产行业充满挑战的一年，销售市场的预期转弱、需求疲软、价格下滑，让行业的每一位参与者都倍感压力。”他表示。

回溯过去，“地产寒冬”这个名词最早在2019年便已出现，喊了三年有余，无人能料到2022的“黑天鹅”来得如此突然。

反映到财报上，碧桂园期内实现营业收入1623.6亿元，毛利润约172.1亿元，净利润约19.1亿元，撇除公允值和汇兑损失后股东应占核心净利润约49.1亿元。

权益合同销售方面，仍然是行业销冠，1851亿元数字较2021年同期跌39%，但表现好于百强房企平均跌幅水平。

数字有些许不乐观，但没必要惊慌，重点在于如何做好战略取舍。如此艰难时刻，“活下去”是每一家企业经营的第一要义。

莫斌在谈到接下来工作方针时，就提出要把重心放在保证现金流、资产负债表及利润平衡。

同时，该场业绩发布会前的一场投资者电话会议上，碧桂园管理层宣布，要通过销售回款，可动用现金的管理、审慎投资来维持收支相对平衡的状态，压缩一切不必要的支出。

开源

“现金流管理”是这场业绩发布会的关键词。

莫斌指出：“碧桂园目前以现金流安全为主要的目标。”在财务上会围绕可动用现金开展管理动作。主要表现为，在现金流入进行“开源”，现金支出做“节流”，同时管理上要做好中短期的铺排。

现金流入方面，莫斌强调碧桂园首先要保证销售回款效率，虽然这会牺牲部分短期利润，但能更好地保证现金流。资料显示，今年上半年碧桂园实现权益物业销售现金回笼约1703亿元，权益回款约92%，是连续第7年回款率超过90%。

同时，碧桂园亦开展对合作方的风险隔离，最新已启动了与39家合作方的项目分家，以及63个项目的归编分家，涉及金额约35亿元。

据了解，自2018年起，碧桂园已开始强调减少合作提升权益。资料显示，在该公司上半年新增9个项目中，新增土储权益已经提升到91%。而2019年数据为70%左右，2020年全年录得88%，2021年则约85%。

碧桂园常务副总裁程光煜提出，为进一步提高与合作方在项目层面资金使用效率，碧桂园建立了合作白名单制，“合作方在黑名单的就不合作，如果是介于两者之间的，就采用资金封闭管理的方式，控制资金的方式来解决，或者最好就是采取资金由我方归集的方式解决。”

碧桂园还同步就合作项目的财务建立了一套涉及到多项目单一主体的系统监控机制，主要目的是避免跟一个主体合作了多个项目之后，在部分项目或单个项目内出现超分的情况。

另一方面，碧桂园于期内对公司名下资产进行了全面盘点，通过“责任到人”的考核方式，将能在短期内可以带来现金流的资产做好回收计划。

据透露，半年内碧桂园已经针对大宗资产收回现金69亿元。

节流

碧桂园对支出的削减，首先体现在拿地端。

2022年上半年，碧桂园在拿地方面较为克制，期内获取9块地，权益土地代价约61亿元。按此计算，拿地销售比仅约3%。

程光煜解释：“现在市场下行环境里面，现金流主要是保障公司的经营和生产安全。”在此前提满足的情况下，如果有富余资金才会拿来投资，因此也不会设置具体的投资预算。

但程光煜亦表示，碧桂园没有放弃进行土地获取，在上半年也有积极创造机会，比如进行了部分收并购，同时也参与了上海和杭州的集中供地。

他表示，碧桂园现阶段土地获取策略是往人口流入、市场能级较高、市场厚度较厚的市场靠拢，总体来说是要保证项目的确定性。因此，碧桂园事实上在上半年与39家企业进行了收并购合作，其中有相当数量的出险企业，不过这些合作仅限于已合作的项目内进行。

“当然也不排除跟央企和AMC公司合作，进行一些有益的收并购，但是这部分多数还是在洽谈阶段，真正实质落地的项目有限。”程光煜说，在新增土地上，主要是考虑投资方向和金额的问题，满足条件才会参与。

资料显示，碧桂园2022年上半年销售金额构成中，有31%来自一二线城市，69%来自三四线城市，未来会继续着重做投资方向上的调节。

除在拿地方面减少支出，碧桂园对多元化业务的态度也变得谨慎。据莫斌透露，公司内部已将博智林机器人作为多元化业务的唯一重点。

同时在项目管理上，莫斌提出碧桂园要针对慢流速项目，主动控制“无效产值”以销定产，从源头降低支付压力，主动通过监管账户进行出款，减少对集团资金的依赖，并且减少对尾盘项目的费用支出。

“公司管理层主动降薪，层级越高降薪幅度越大。”莫斌表示，碧桂园还将减少非刚性费用支出，降低业务招待标准，减少各种外包服务。

“在管理上会在支出方面做到更加极致。”伍碧君则指出。

不被动

市场下行期间，如何做到不处于被动地位？碧桂园的秘诀是保持大量现金在手。

资料显示，截至2022年6月30日，碧桂园拥有可动用现金余额约1479.8亿元，排除244.93亿元受限制资金，仍有1234.87亿元。

与之对比，碧桂园期内总借贷余额进一步下降7.6%至2936.8亿元。

反映到“三道红线”指标，碧桂园目前现金短债比维持在2倍左右，净借贷比率为48.1%，唯一超标的是剔除预收账款的资产负债率，现时录得72%。

莫斌规划，碧桂园将在2023年中期之前自然实现从黄档到绿档的调整。在此期间，会尽力压降有息负债规模。

另一个好现象是碧桂园期内经营性现金流净额录得52.5亿元正增长，目前行业内有一个比较看重的财务健康指标就是净现比，碧桂园在该方面表现优秀。

在融资端，碧桂园也拥有主动权，已是由监管部门选定的示范民营房企，也是行业内为数不多能够进行全品种融资的民营房企。

去年至今境内外资本市场几乎停滞的状态下，碧桂园以民企身份于境内发行公司债及中票合计61亿、供应链ABS及ABN合计87亿。今年内，碧桂园也成功完成33.68亿元可转债发行，以及配售新股折合24.1亿元。

截至目前，碧桂园今年内在境外已无到期美元债，境内仅有两笔合计40亿元债务到可回售状态。

“明年上半年海外债差不多是40亿元，境内还有69亿。”伍碧君透露，未来一年碧桂园在公开市场总债务是150亿元左右，总体来看压力不大。她着重提到，目前在国内融资端，国有大行对碧桂园的支持比较明显。

莫斌则强调已做好未来12个月的滚动现金流计划，会结合销售波动、直接融资渠道是否通畅、债务到期安排、现金等元素，形成闭环管理。

以下为碧桂园集团2022年中期业绩发布会现场问答实录节选：

现场提问：公司下半年投资金额大概是多少？目前看一二线城市房地产市场复苏情况好于三四五线城市，公司是否有考虑调整三四五线城市的布局？

程光煜：我们从去年下半年开始就调整了投资策略和投资的强度，一方面是在布局上向着确定性的市场，还有就是在市场端向着人口流入、市场能级较高、市场厚度较厚的方向调节，这是一个总体的策略。

今年上半年我们参与了上海、杭州的公开市场土拍，向着确定性的市场，向着比较可控的方式，上半年获取了9块地，2块是收并购，剩下都是一二级联动获取。

具体来说，下半年我们会根据两个情况安排，第一个是现金情况，在现在市场下行的环境里面，现金流主要是保障公司的经营和生产安全的，如果在保障了企业经营和生产安全的前提下，有富余资金我们会拿来投资，所以就不设置明确金额。以上半年为例，投资强度只有当期销售强度3%左右。

第二个是机会出现的情况，和我们能否把握这些机会。关于机会的出现，有一些是我们自己积极创造的机会，比如说一二级联动旧改项目，还有一些收并购，这些都是我们积极创造的机会。

还有市场上能呈现出来的机会，像上半年部分高确定性的城市，货地比和货地差都比较好的土地，我们也会积极参与。当然这些机会在参与的过程中是不是能够把握住，或者是不是能够中标，还有待于后面一段时间积极参与的过程中去看待，总体是方向和金额的问题。

关于一二线城市和三四线城市的结构调整问题，我们一直强调是一线到五线城市均衡布局的宏观策略，微观策略是哪里有市场或者是哪里的市场在当期比较有确定性，就会向哪里配置。

可以看到，不管是今年上半年还是去年，我们配置的主要的资产还是在长三角、大湾区等相对能级高的地区和人口流入的城市，市场供求关系较好的城市。

从实践结果看，今年上半年我们拿的这些项目里面，跟现在销售结果是反过来的，超过70%是一二线的，大概30%左右是三四线的，也就是说从投资实践的结果上来看，已经是根据市场机会呈现的情况做了相应的调节。

今年半年我们会坚持合理的调节方向，向着确定性的市场、人口流入的市场进行相应的投资调节。

现场提问：能否分享一下公司目前具体的债务情况，接下来的偿债有什么安排？融资和短期债务管理方面的思路具体是什么样的？

伍碧君：我们在公开市场的债务，今年下半年主要是国内两笔信用债，一共40亿人民币，明年上半年的海外债也差不多是40亿元人民币，境内还有69亿，这是截止到明年6月底的债务情况。

未来一年我们公开市场总债务是150亿左右，这对我们的体量来说应该是压力不大的。

融资方面，目前我们国内的融资还是集中在国有大行，在市场下行期，国有大行对优质民企的支持态度还是比较明显的。

我们现在是根据销售状况去安排生产支出，同时也安排了比较充足的资金去清偿到期债务，所以我们在这方面并不被动。

现场提问：现在经济下行压力下，有很多公司都考虑收缩甚至关闭一些边缘业务，碧桂园会不会在主业跟新业务之间进行一些调整？

莫斌：在市场下行过程中，特别是底部盘整的过程中，我们也做了极度现金流压力测试，以现金流安全为主要目标，所以在主营业务和新业务方面也做了一些平衡，主营业务还是以地产以及代管代建轻资产为主。

现场提问：碧桂园目前有没有跟一些AMC或者其它国企对出险房企的项目收购计划？公司目前如何处理和出险房企的项目合作？

程光煜：最近几年，我们业绩发布的时候都会提到这个问题，在合作方面从2018年开始做了几个工作，第一是减少合作，提升权益，可以看到从2018年到现在权益一直是在提升的，到今年上半年新增土储权益已经提升到91%，基本上就是我们自己做，减少合作。

第二是建立了白名单制，对于合作方在黑名单的就不合作了，白名单就合作，如果是介于两者之间的，就采用资金封闭管理方式，或者最好就是采取资金由我方归集的方式解决。

第三是财务建立了一套比较完整的涉及到多项目单一主体的系统监控机制，避免超分，如果跟一个主体合作了多个项目之后，避免在部分项目出现超分情况，也建立了相应机制。

在这几项工作底下，检视我们现在的合作项目，权益基本上在80%以上，而且主要的合作项目都是比较早期的，也就是90%左右是尾盘，一般来讲风险是可控的，通过归编分家等动作可以解决一些风险的问题。

对于出险企业的态度，从去年到现在，我们一直都有在洽谈一些收并购情况，有新增的收并购，但是比较少。比如今年上半年在滁州收并购的一个项目，就是从苏宁收购的，就是从出险企业那里收购的项目，但是绝大部分收并购都是正在合作的项目里面进行。

今年上半年我们已经跟39家企业进行了收并购，当然这里面有一些是未出险的企业，也有相当数量是出险企业，我们进行相应的归编分家安排，已经完成了63个项目工作，涉及到的金额大概35亿左右。

这是目前我们对这类企业总体上比较多的做法，主要是在内部已经合作的项目降低风险，提升资产周转效率。

当然也不排除跟央企和AMC公司合作，进行一些有益的收并购，但是这部分多数还是在洽谈阶段，真正实质落地的项目有限。

现场提问：碧桂园会如何做到现金流、资产负债表和利润的平衡？

伍碧君：现阶段把三张表能够做到平衡是一件比较用脑的事情，总裁有一句口号，就是有现金流的利润和有利润的现金流，这也是一直在工作中贯彻的。

但是现阶段我们看到利润有所下滑，这也是在不同阶段出现以现金流为主的情况。市场特别寒冷，但是我们为了能够在各方面对得起合作方、银行，所以做了一些保现金流的动作，这时候对利润就会有一些伤害。

我们之前也做了一些债券的回购，就是在市场特别恶劣的情况下希望能够修复一部分利润，所以是在不同的环境下抓住不同的机会进行三张报表的平衡和修复。

大家都没有预计到在市场出清过程中间会出现疫情，再叠加同行出现问题，出现断贷，对我们的报表伤害确实是比较大的。

接下来时间里，碧桂园还会通过各种手断盘活资产，全力进行开源节流，管理上也会在支出上做到更加极致，在三张报表上不停地做平衡。

现场提问：能否对下半年的房地产市场做一个预判？

莫斌：我认为国家政策的调控目的都是让房地产健康发展，从去年6月份市场下行到今天，已经进入了底部，而且是在底部盘整的时候。

现在最重要的就是市场信心的恢复，你们也可以看到，特别是728政治局会议时，专门出台了让各地因城施策、用足用好工具箱的政策，特别是把维护房地产健康发展放在第一句话，所以我相信包括压实地方政府责任、保交楼、稳民生，这些政策实施过程中，也一定会让市场信心逐步恢复。

但市场信心的恢复应该不会那么快，是逐步的恢复，所以时间的长短也有不确定性。

碧桂园把预算从今年6月份做到了明年6月份，我们认为在明年6月份市场应该恢复到健康发展的阶段。

现场提问：监管机构为示范性房企提供流动性的支持，碧桂园也在其中，是否有进一步可以透露的信息？公司下半年融资计划怎样？

莫斌：政府有纾困基金，主要是对出险企业或者逾期交楼项目针对性提供帮助，我们不是出险企业，也没有逾期交楼，所以更多的是看到这种纾困基金给地产市场给予了充分信心。

同时我们也与很多地方政府达成了一致，因为地方政府也需要一些专业的地产公司来保交楼，就是保那些出险企业或者出险项目的交楼，所以我们也会以代管代建代销模式积极承接政府交给我们的任务，跟政府一起保证交楼、保民生、保社会稳定。

伍碧君：现在因为一二级市场倒挂，导致境内外公开市场都处于一个停滞状态，国家也支持我们发行一笔50亿中票，我们应该在9月份会先发首期15到16亿，后期会陆续在接下来几个月发完，预计今年50亿会全部发完。