中报观察 | 建发国际 剧变之后

观点网 作为建发房产的上市平台，建发国际过去两年之所以能吸引市场的目光，源于其在市场下行周期作出与绝大多数同行不一样的经营取舍和抉择。

无论从合同销售增长、拿地强度抑或是融资层面，该公司的表现都足够亮眼。

从2016年借壳上市开始，建发国际合同销售规模几乎以每年将近1倍的速度在增长。甚至在2021年，仍以超100%的增长迈进了千亿销售门槛。

但最新曝光的人事变动，给这家过去被认为最具黑马实力的房地产开发商笼罩上一层阴霾。

“建发系”巨震，外界开始关心，调整过后的建发国际将要走向何方？过去比较激进的经营模式是否有发生逆转的可能？这是管理层需要解答的问题。

8月28日下午，建发国际召开2022年半年度业绩发布会，观点新媒体获得参会投资者分享的部分信息，希望能从中管窥一二。

团队调整

此前8月23日晚，厦门市纪委监委官网发布消息称，“建发系”两高管庄跃凯、施震因涉嫌严重违纪违法，正接受厦门市纪委监委纪律审查和监察调查。消息传出后引起资本市场激烈反应，翌日建发国际及物业平台建发物业股价均出现大跌。

此次事件中，对建发国际影响最大的是庄跃凯。

资料显示，在被接受调查前，庄跃凯是厦门建发集团有限公司党委委员、副总经理，建发房地产集团有限公司党委书记、董事长；同时，他亦兼任建发国际集团董事会主席兼执行董事，以及建发物业董事会主席兼非执行董事、建发合诚董事长。

在任期间，由庄跃凯带领的建发地产板块以作风迅猛而闻名。

根据最新安排，建发股份董事长郑永达被推选为建发房产董事长，建发国际董事会主席则由赵呈闽顶替。在此之前，赵呈闽在厦门建发集团已有超过30年任职经历，并于2014年起一直是建发国际的执行董事。

自此，建发房产和建发国际不再处于同一人的控制之下。

据悉，此次突如其来的人事变动，吸引了这场业绩发布会内与会投资者的绝大多数“火力”。建发国际管理层也借此机会作出清晰的回应。

据投资者反馈，在会上，建发国际管理层将此次事件表述为“（庄跃凯）个人的一些原因问题”所导致，跟公司的经营无关。

管理层对相关参与投资者表示，建发房产和建发国际过去几年的发展成果被充分肯定，建发国际的发展不能因个别的个人事件而否定，也不会产生根本性的影响。政府、金融体系对公司的支持力度也将一如既往，不会因此发生大的变化。

对于庄跃凯任职期间主持签订的所有协议和合同，管理层则称，背后都是公司行为、公司决策，会继续按照业务的状况继续履行、继续推进。

管理层同时表示，经过这一轮的迅速补位，建发房产和建发国际的人员变动已经宣告结束。接下来在业务发展方向和策略上，“好的成功的经验依然会去坚持。”

换句话说，建发国际过去的经营方针会在一段时间内维持确定性。管理层着重强调了建发国际的国企背景，提出过去的成功是靠团队运作，管理思路不会因为个人做出调整。

另外，管理层还认为公司在今年年初时已经作出一次组织架构调整，未来是否会进一步调整？

“（建发国际）有足够的资源灵活调整自己的经营策略。”相关参会投资者转述。

资料显示，建发房产在今年1月份启动组织架构调整，将原有海西、东南、华东、华南、华中5大区域，合并为海西、华东、东南3个集群。目的是聚焦核心区域发展，并推动干部精简、干部年轻化以提高人效。

既定方向

因为年初对2022年房地产市场的乐观预判，不少房企后来都调低了当时的业绩指引，但建发国际选择坚持既定目标。

在2021年取得约1300.92亿元合同销售金额后，建发国际在今年年初定下1650亿元的全口径销售目标，同比增幅为约27%。

截至今年上半年，建发国际完成权益合同销售480亿元，与去年同期相比同比下滑33.5%。

另一方面，得益于过去几年间的飞速发展，建发国际在今年上半年实现总收入约169.5亿元，同比增长约90.81%；毛利约为25.52亿元，同比增长约110.23%；公司权益持有人应占利润约为8.42亿元，增速达到158.89%。

但是，建发国际毛利率和净利率在期间都出现不同程度下滑。其中，毛利率从2021年全年的16.35%下降到15.06%，净利率从2021年全年的7.5%下降为约4.97%。年初管理层曾提到要追求7%左右的净利率水平，目前来看尚未实现。

“客观地说，根据今天的市场状况，毛利率没有大的反弹，基本上也将维持这个状况。”根据参会投资者反馈，管理层在业绩会上表示，今年会更看重净利率水平。

至于合同销售方面，管理层则表示不会刻意调整定下的1650亿元销售目标。据透露，建发国际上半年实际上推出了1400亿元货值，最终形成销售去化率大概在45%左右，与年初预计的77%去化率有一定差距。

但管理层提出，公司推盘节奏会以下半年作重点，整体可供销售货值会提升至约1800亿。同时，上半年拿的一些地块部分在7、8月份就能开盘。

“目前整个行业没有明显复苏，还是比较平稳。”建发国际管理层对相关投资者表示，市场应该很快会见底，年内会有恢复的机会，建发国际的推货节奏也会根据市场情况具体调整。

管理层透露，全年销售目标是否能实现并不是今年最重要的工作，合理的现金流、合理的利润是要确保的重点。

管理层审慎的态度，与建发国际上半年在土地市场上的活跃表现形成对比。来自观点指数的报告显示，建发房产今年上半年以1349.1亿元权益土地金额，获取了598.42万平方米土地储备。

而建发国际上半年亦一口气新增拿地33宗，新增获取土地总可售货值约974亿元。据现场投资者分享，建发国际期内拿地强度达到80%，令该公司最新土地储备达到1937万平方米，库存总可售货值达约3160亿元。

管理层则回应，公司目前土地储备规模是合理的，拿地强度也是按销售节奏获取。目前土地市场仍有机会，建发国际不会放弃，具体布局会更聚焦主流城市以及一二线城市。

资料显示，今年上半年建发国际合同销售金额贡献前10大城市分别为：厦门、北京、上海、泉州、宁波、漳州、无锡、成都、福州、苏州；而土地储备前10大城市分别为：无锡、长沙、贵阳、漳州、厦门、福州、莆田、株洲、宁德、成都。