楼市观察｜龙岩商业地产历经浮沉去泡沫化，社区商业迎来投资春天！

       近十五年来，龙岩房地产市场发展迅猛，无论是住宅还是商业地产，都进入大开发模式。一幢幢高楼大厦拔地而起，为市民提供更为舒适的高端精品住宅空间；一座座外观时尚大气的综合体不断涌现，成为市民休闲购物餐饮娱乐的好去处。

       曾几何时，龙岩商业地产投资，因为住宅市场的热度不断升温，甚至到了一铺难求的地步。然而，过分疯狂后的“创伤”，仍然让不少投资者悔恨不已。如今，经过几年的市场洗礼与沉淀，购房者在选择商业地产投资产品时，有了新的方向。传统沿街商铺

       可以说，一个小小的闽西交易城造就了众多百万富翁、千万富翁，成为龙岩中心城市的一段财富佳话。而中山街、龙熏等区域的沿街商铺，也吸引了众多投资客的关注，也让投资者赚到不少钱。

       曾经红极一时的商圈如中山街、龙熏商场、登高西路、龙腾路、交易城等区域，生意大不如前，许多店铺在门口贴出转让告示，许多副街的商铺直接关门。而这种巨变，也是很多投资者未意想不到的事情。

       在龙岩商业地产投资史中，另一个典型的案例，莫过于拥有龙岩大道核心地段优势的综合体项目——世纪天成广场。该项目全盘均价在5万多，其中最贵的一楼沿街商铺价格超12万+，最便宜的单价也在2万上下。当时销售火爆，一铺难求。如今，大部分购买世纪天城的投资者，都血本无归。

       可以说，世纪天成也造就了龙岩商业地产的销售神话。即使抛开世纪天成老板跑路这事不计，投资者以如此高的价格入手，也是一种非理性的投资行为。毕竟，任何投资都追求回报率，在单价过高的前提下，即使是2、3厘的回报率，也会导致租金过高。而租高过高，对于租户来说，也是一个现实的压力。如果遇上经济不景气或一些不可控的因素如疫情的话，那么商铺空置期就会陡然增加，这对于投资者来说，又是一个损失。

       此外，龙岩其它商业体如万达广场、万阳城、夏商百货等商业体，在出租率方面的表现都不尽如人意。一是，传统商业受电商的影响较大，商户销售业绩一般；二是商场同质化现象严重，导致商户间的竞争加剧，利润也在不断被压缩；三是商业体缺乏一个专业的运营团队，无法持续性为商圈的繁荣造势，最终必然引发客户流失、商家流失等结果。因此，对于单价过高的商业地产来说，投资者选择时要十分谨慎。

       在世纪天成广场之后，龙岩商业地产投资进入一个理性的冷静期、沉淀期，一铺旺三代的观念越来越受投资者的质疑，投资者的购买热情消退了许多，商业地产去化速度也放缓了不少。毫无疑问，这种沉淀，对于投资者来说，是一件好事，对开发商来说，未尝不是一种反省。对于商业地产如写字楼、综合体商铺等，购房者变得更为理性与慎重。与此同时，在经历了一波商业地产投资阵痛之后，面积小、易出租、总价低的社区商业，开始受到众多投资者的热捧，成为近几年龙岩商业地产投资的新选择。

       晚上做饭缺一些调料、看电视时缺一些零食、该去修剪头发、冬天来了大衣必须干洗了、有个感冒发烧需要去诊所拿点药了……在哪里解决这些生活问题？ 答案毋庸置疑，相信很多人更愿意在家门口完成。而社区商业，正是为这种需求而生。

       近几年来，龙岩社区商铺的销售一片火热，许多楼盘商铺一经推出就被抢购一空。那么，社区商业又拥有哪些优势，备受投资者青睐呢？

      一是，抗电商压力：电商的飞速发展对实体店的冲击是巨大的，但社区商业因期临近居民区，能够解决众多业主日常消费需求，其及时性是电商无法企及的。 二是，具有稳定客群：社区商铺积聚了一大批长期稳定的消费群，即本小区及周边小区居民，社区商业拥有能满足老百姓所有需求的一站式消费模式。无论哪种业态，都有保底消费客群。三是，业态经营清晰，生存率高：在大型商场内，铺位经营是经常更换商户的，其根本原因就是租金过高。社区商业的经营业态主要有便利店、餐饮店、银行、诊所等，经营业态丰富，拥有自身特有的商业“生态系统”，经营不愁。四是，单价不高，总价低，租金回报率高：社区商业的规划一般以小面积的商铺为主，因此总价低，投资者易接受。同时，开发商在定价方面，也相对理性，放弃了4、5万每平方的高价，而是制定亲民的价格，这对于保证投资者的租金回报大有裨益。

       在一轮又一轮的洗牌之后，去泡沫化后的商业地产，终于迎来市场最真实的反应。对于投资者来说，如何选择一款更稳健的投资产品，就显来尤为重要。总价过高，回报率过高的传统商业被投资者排除在外，而拥有灵活业态、总价不高的社区商业迎来的投资春天，备受购房者青睐。