楼市下行期，头部房企带头打折冲锋，能否引发房价下跌连锁反应？

很多人都在谈论，为什么现在都说楼市已经进入了下行期，但是却完全看不到房价下跌的踪影。一方面，房企破产倒闭的趋势依旧在继续，另一方面，从7、8月份发布的房价走势数据来看，全国依旧有很多城市的房价在稳中有涨。为何楼市会出现“冰火两重天”？又为何开发商宁愿选择破产也要将房价死扛不降呢？

楼市下行期，为何开发商选择房价“死扛不降”？

我们需要明确的是，现在楼市已经处于下行期，有三个现象可以说明。

首先，经济复苏的时候，开发商破产倒闭趋势依旧在延续。由于上半年的大疫，全国的经济都受到了严重的影响，房地产企业更是雪上加霜，期房不能动工的同时，房子还卖不出去。据官方数据显示，2020年上半年，全国倒闭房企为240家。不过随着后来复工复产的有序进行，各行各业经济回暖，迎来一波又一波的“小阳春”，但是房企破产倒闭趋势依旧在延续。同一家官方数据显示，2020年前8个月，全国倒闭房企数量达到了380家。

其次，住房供应量已经远大于需求量。根据央行上半年公布的统计数据显示，全国城镇居民住房持有率已经达到了96%，且人均持有1.5套。由此可见，住房需求量依旧很大，但是远不及以前。另一方面，房子的供应数量却在不断攀升。据专业统计数据来看，如果加上开发商现有空置房源的话，那么全国商品房空置数量已经超过2亿套，足够5亿人居住。说明房子供给量已经远大于需求量了。

最后，密集调控下，炒房客处境艰难。不得不说，房价这么高，很大原因是炒房客炒起来的。对于开发商而言，炒房客也是买家，因此炒房客活跃的时候，开发商就能过得很好。但是现在楼市密集调控下，炒房客的购房门槛、资金获取途径都受到了限制。房价稳定下来了，炒房没有利润空间了，很多炒房客纷纷退场，楼市也就慢慢遇冷了。

既然楼市已经处于下行期，开发商处境也很艰难，那么为什么开发商还要选择“死扛不降”而不是“降价求量”呢？原因同样有三点。

第一，购房者“买涨不买跌”的心态。对于购房这件事，很多人都是看涨不看跌的，因此开发商担心房价一旦下跌了，反而购房的人更少，因此不肯降低房价。

第二，擅自降价可能会受到同行打击。如果某个开发商擅自降价打价格战的话，可能会受到同类房企的打击与排挤，反而将自己处于了不利的位置。

第三，没有头部房企起到带头作用。尽管对于中小房企而言，是不敢擅自降价的，但是如果有头部房企带头降价的话，那么自己降价也有了充分的理由。

头部房企带头冲锋，全国7折售房

最近楼市最大的新闻莫过于恒大推出的优惠购房了。在上半年楼市跌入冰点的时候，恒大就推出了“七五折”购房，但是这次力度更加大，全国所有的楼盘统一7折出售，下面来具体了解一下。

01具体内容

几天前，恒大房产董事局主席亲自签发了关于9月、10月恒大房产销售的具体内容以及预期销售目标，具体内容以及目标如下。

争取9月份以及10月份完成每月销售额一千亿的目标。

全国楼盘“7折”出售

对于尾盘，可以再享受8.8折优惠

网上购房可以享受2000元抵20000元

表面上看，这次力度可以说是相当大了。如果我们买一套150万元的房子，那么首先享受7折优惠，就是105万元。如果我们购买的是尾盘的话，那么还可以打8.8折，就是92.4万元，再加上网上购房可以省去1.8万元。因此150万元的房子，到手只需要花费90.6万元，基本上和打6折差不多了。那么实际情况真的是这样吗？

02恒大降价背后的原因及“套路”

我们知道，最近银保监会给开发商们增添了三道“红线”，来规范房企的经营，维护经济稳定。其中一条红线就是剔除预收款后的资产负债率>70%。而从目前得到的数据来看，踩红线的房企数量相当之多，其中恒大位列第四，资产负债率达到180%左右。因此恒大降价求量也属无奈之举。

但是价格真的降了吗？

从上一次恒大7.5折售房的结果来看，很多购房者发现最后房价根本就没有下跌多少。并且和上次一样，本次打折虽然号称是“全国楼盘”，但是真正打折的楼盘集中于三线以下城市以及一二线城市的郊区，基本上没有什么投资价值，房价稳定后，很多房价泡沫高的地方不具有抗跌性，贬值可能性大。

并且恒大参与7折的项目，拿地成本很低，我们常拿“面粉”以及“面包”来比喻“地价”和“房价”，那么这次面粉的价格便宜了，面包的价格自然也有了更大的操作空间，从今年两次优惠来看，基本上属于换汤不换药的方式，上半年引来了不少购房者，不知道下半年是否还会如此。

能否引发房价下跌连锁反应？

那么这次恒大带头冲锋，打折降价，是否会引发其他房企跟风，也跟着降价呢？个人认为不太可能，原因有三点。

1、负债率没有这么高

从上面的图中我们可以看到，恒大的负债率是相当之高的，房企本身运营就是高金融杠杆运营，但是负债率也不能超过某个“度”。目前来看，恒大的确资金运营情况出了问题，其他企业并没有这么高的资产负债率，因此不是万不得已的情况下，也不会这么做。

2、拿地价格昂贵

在“限房价”、“竞地价”的要求下，开发商土地到手价格还是很贵的，因此除非是偏远地区的土地拿价比较低外，城市中心区域还是非常的高的，因此很多房企无法做出如此巨大的让利。

3、房价大跌或引发经济动荡

如果房价真的一下子大跌的话，那么对经济的影响还是比较大的。首先已经买了房的人看到自己剩余房贷足够买一套房了，会选择弃房断供，导致银行数量骤增。其次，银行坏账增加过多的话，最终会超过负荷导致破产。最后，破产银行数量过多的话，可能会引发经济危机或者金融危机。

总结：尽管房价现在已经太高，很多无房刚需都希望房价下跌到亲民水平，但是房价下跌不是一朝一夕的事情。目前来看，只有房价稳定下来，才会更快地回归到合理水平。另一方面，对于恒大这次降价行为，只能说仁者见仁智者见智了，如果对于偏远地区房子有需求的话，那么还是可以考虑入手的。最后提一点，对于购房者来说，买房一定要到实地去考察一番，不能光在网上买，买房是一辈子最重要的事情，一定要谨慎而为之。

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