断供未退潮，这是高杠杆最坏的时代，也是法拍房最好的时代

疫情让大量供不起的房子最终被流入到法拍房市场抵债，这也造就了新房、二手房之外的法拍房市场瞬间来到了一个前所未有的位置上。

智能手机的普及，压缩了口香糖在超市柜台的生存空间；人间烟火味十足的地摊经济一夜之间爆火，五菱汽车同时在A股涨停；而在年初疫情爆发的时候，高杠杆买房人也没想到几个月后自己会为了还上房贷去送外卖。

疫情导致大量房源涌入法拍房市场

疫情带来的就是大量的断供，断供之后便是大量房源涌入法拍房市场抵债。

对于这种不直观的“多米诺骨牌效应”，似乎人们的反应总是慢上一拍，有灵敏嗅觉的人从来只占少数。等到断供潮到了眼前的时候，许多人才回过神来，一查银行账户上的余额数字，又恨自己拿不出什么“房贷紧急方案”。

根据中国人民银行于2019年10月中下旬在全国30个省对3万余户城镇居民家庭开展的资产负债情况调查结果来看，城镇居民家庭负债参与率高达56.5%，而房贷是城镇家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。

这个数字在疫情之下被无限放大，断供的故事层出不穷，中年危机突然成为了时下热门的社会话题，大量供不起的房子最终被流入到法拍房市场抵债，这也造就了新房、二手房之外的法拍房市场瞬间来到了一个前所未有的位置上。

根据国内专业拍卖平台数据显示，截止今年6月19日，该平台共上拍1171289套住宅用房。要知道，2017年的时候，该拍卖平台上的住宅用房数量仅为9千套。

回顾国内专业拍卖平台上住宅用房数量近三年来的走向，你能清晰地看见一个呈现井喷式发展势头的房产交易市场。

2017年9千套，2018年2万套，2019年50万套，如今2020年刚过半，这个数字来到了117万套，三年之间，这个数字翻了130倍。

可以说，当高杠杆买房成为当下的主流，那么断供的增加就成了可以预见的结果，只不过疫情的出现，加速了整个过程。

根据专业拍卖平台具体数据显示，今年一季度挂网法拍房数量共计95390套，82941人报名参与竞拍，最终成交22639套，成交率达到23.73%，总成交金额高达403.6亿元。

不仅挂拍量，成交量的上涨也是肉眼可见。照现在的法拍房消化速度，2018年的挂网法拍房数量还满足不了如今一个季度的去化需求，这种速度今非昔比且在不停加速。

进入2020年以来，法拍房市场的发展正在逐步提速，国内专业拍卖平台上5月份全国住宅用房总体成交量达7630套，平均每天就有246套房子在该平台成交。

几个法拍市场比较火热的省份里，广东以869套的成交量蝉联第一，环比上月增长了22%；江苏以775套的成交量占据法拍第二大市场，环比上月成交量上涨超过54%，成交量足足涨了一半；排名第三的浙江本月法拍房成交量为646套。

江苏法拍房市场的发展速度可以说是5月全国法拍房市场里变化最大的一个省份，总成交量为775套，平均每天就有25套法拍房成交，环比上月增长幅度超过54%，增长速度十分惊人。而其中苏州5月成交了123套，环比上月成交的55套总量，涨幅超过123%！

这样的增长速度显然还只是开始，进入下半年之后法拍房的挂网数量还会持续增长，断供带来的影响将更加明显的反映在法拍房市场上。预计到了年底，法拍房挂网量将达到200万套，是2019年的4倍之多。

当然要法拍房市场短时间内成长成能和新房、二手房相提并论的量级显然也有点不现实，但我们能清晰地看见越来越多的人因为价格、不限购等优势将目光放在了法拍房身上。

刚过去的5月里法拍房报名人数的城市前五分别是，重庆、成都、杭州、长沙、宁波。其中重庆5月报名参加法拍人数达到了2499人次，成都为2051人次，杭州1147人，各城市报名人数都呈明显上升趋势。

以报名人数最多的重庆为例，重庆无论是成交量和报名人数环比上月都有着大幅度上涨。重庆4月份共有1511人报名参与法拍，最终成交210件。对比之下，重庆5月的报名人数上涨了将近1000，达到了2499人次，成交量也上涨到390套，尝鲜法拍逐渐在买房人之中传播开来正在成为一种潮流。

法拍房与二手房相比，优势在哪里？

那么既然有越来越多的人选择法拍房，它和二手房相比，优势到底在哪里？

首要因素肯定是价格上的优势，法拍房和二手房相比，法拍房的价格更加便宜，且更透明公开。

我们正常买房的交易价格叫作市场价，法院在拍卖房产前会委托有资质的评估机构出具《网拍房产估价意见书》，确定拍卖标的评估价。

在第一次拍卖时，起拍价格最低为评估价格的百分之七十；如果出现流拍，第二次拍卖时的起拍价最低可在一拍起拍价基础上再打八折，两次拍卖均流拍后进入变卖环节。

理论上，法拍房的起拍价可低至市场价格的5.6折。虽然法拍房存在许多交易风险，但巨大的潜在收益依然吸引了许多买房人。

在法拍房市场，市价越高的标的，捡漏的可能性越大，捡漏的豪宅动辄可帮买房人节省成百上千万。法拍圈一直有个说法：检验一个楼盘是否是真豪宅，看它在法拍市场上出现的频率就可以确定。

此外，司法拍卖目前通过网络平台进行公开拍卖，包括价格在内的房源信息均公开透明。二手房不同买家间可能存在同房不同价的情况，法拍房则不存在差价的可能。

价格优势之外，法拍房对比二手房的另一大优势就是不限购。

为了缩短司法标的处置周期，很多城市的法拍房是不限购的。

据了解，国内目前仅北京、广州、深圳、佛山、嘉兴及海南省内各城市的法拍房限购。但政策具有时效性，建议购房前咨询当地不动产交易中心确认。

而上海、杭州、重庆、成都等具有巨大发展潜力的城市，法拍房市场出现了空前的繁荣，不限购的优势让很多房产投资客将目光聚焦在这里。

此外现在多数法拍房都是支持贷款的，不过均为商业贷款，最高可贷款七成，具体贷款额度根据竞买人的资信状况确认。只需支付首付款即可购买法拍房，较大程度上缓解了竞买人的资金压力，同时也提高了标的处置效率。

法拍房市场上除了“捡漏”，也有不少的雷区

当然机遇和风险是并存的，法拍房市场上除了“捡漏”，也有不少的雷区，这些风险竞买人也必须要做好准备和应对措施。

第一点是腾空过户难，法拍房被占用无法入住是法拍房最大的争议点，法院会在公告中说明房屋是否已经清空，如有住户将注明具体搬离时间。但房子如果在拍卖前已有合法租约，按照买卖不破租赁，法院也没办法强制清场。

竞买人关心的过户问题，需要在拍卖前咨询不动产交易中心确认能否过户。满足过户条件的房产，竞拍成功后可以凭借法院提供的《拍卖成交确认书》、《法院裁定书》、《协助执行通知书》直接办理过户，无需原业主配合。

第二点，法拍房可能存在的高额税费。

法拍房的税费问题比较麻烦，缺乏相关知识很容易踩坑，但弄清楚房子的属性后则可以预估出来。具体城市之间税费计算明细也不尽相同。几年来法拍房市场上高额税费劝退竞买人的例子也是比比皆是，此前深圳就有过市民花369万买法拍房最终要交242万税费的案例，竞买人在竞拍之前一定要了解好竞买房源的税费明细。

需要注意的是，土地属性为划拨的房产需要补缴土地出让金，这部分费用若由竞买人承担，需提前咨询当地土地管理部门。

若是尚未办证的新房，可能存在二次过户的情况，税费也会有所增加。

此外，标的物可能存在的物业费、水、电、燃气等欠费不详，且由买受人承担，竞买前需要提前调查了解。

第三点，法拍房存在无法落户的风险。

购买的法拍房如果原房主的户口还落在这套房子里，竞买人可能会面临买房后无法过户的风险。原房主若不愿意迁出户口，法院也没有强制其迁出的权利。

不能落户意味着子女就学问题无法解决，所以竞拍前建议咨询当地公安机关，了解房子的户口情况，尽量避免陷入这一困局。

第四点，法拍房拍下后付款周期短。

法拍房的拍卖周期很短，上拍后通常在一个月内进行拍卖。竞买成功后约在7-15天内付清全款，许多法院在拍卖公告上注明不接受延时付款申请，没法像二手房那样和房东商量付款周期。

如果不能按时支付拍卖款，将承担保证金不退及补差价的风险。部分时期银行贷款收紧可能会出现不能及时放贷的情况，因此竞买人在竞拍法拍房的时候一定要做好资金解决备用方案，以防万一。

总而言之法拍房是机遇和风险并存的市场，竞买人需要擦亮眼睛做好防范措施，尽量避免那些雷区，选择安全性高的法拍房源竞拍。

“捡漏”法拍房，这几类房子可以成为筛选目标

大部分人选择法拍房是本着“捡漏”的目的去的，那么如何选择适合自己，能够让自己捡漏成功的房源就成了关键。随着法拍房被越来越多的人了解并选择，法拍房捡漏的难度也越来越大，今年更是出现了许多法拍房成交价超过市场价的例子。

法拍房数量剧增，选择法拍房的人也越来越多，那么如何选择具有捡漏空间的房子呢？如果你是想要通过法拍房为自己省下一笔钱，那么这几类的房子可以成为你的筛选目标。

高价标的拍卖房：市场价越高的房子，因为购买人群小，竞争少，遇到6折或者8折起拍，捡漏的可能性就大得多。

外地法院的房子：外地法院的房子，因为很可能需要到比较远的城市去办理法院文书等手续，很多人觉得太麻烦，竞拍的人少了，很可能就可以低价成交。

有人住的房子：很多人一听到房屋有人就退却了，但是这样的房子往往价格也更低，而且现在许多法院是承诺负责后期的腾退清场交付工作的。当然如果有长期租约的，这种房子竞拍之前还是需要多考虑考虑。

合同房：由于合同房没有拿到产权，涉及到二次过户，还有就是税费比较高，领产权的时间长一些。也有个别因开放商的原因没有拿到大产权证。很多竞买人看到这种合同房就放弃了，加上法院定起拍时都是充分考虑了税金的因素，因此起拍价就比较低，所以捡漏机会比较大。

冷门房子：冷门的房子自然也无人问津，比如变卖的、多个房子一起拍卖的，如果有需求，有投资价值还算可以博一下的。

一场疫情让本来就复杂的楼市更加说不清道不明，法拍房雨后春笋般的入市让买房人突然之间多了一种选择。但无论是刚需还是刚改，该买房的还是得买房，毕竟这么多年的经验证明了，房子才是最稳固的底牌。

中国许多人的买房观念也就是建立在类似的认知上。10年前，2000元一个月的房贷可能需要省吃俭用东拼西凑来还，但10年后，这2000元的房贷可能只是一个月的通勤费用。曾几何时，全款买房在高杠杆眼里颇有些不懂投资的二傻子的感觉，但一场疫情，高杠杆买房却成了场下被看笑话的人，许多人手里的房子最终都成了充盈法拍房市场的资源。

从近月来不断增加的法拍房数量和成交量来看，这波断供潮不仅没有退去，而且还没达到最高点。可以说，这是高杠杆最坏的时代，但却是法拍房最好的时代。

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