一则数据，引发楼市最大争议！接下来，楼市是涨是跌？

最近，房价如何？

或许从国家统计局公布最新4月份70城数据中，我们可以一窥。

01

国家数据：楼市回暖

5月18日，也就是昨天，国家统计局发布数据显示，4月70大中城市房价延续微涨，但总体较为稳定。一句话概括是稳中有涨。

但这话反过来看，稳中不跌。这对希寄于房价下跌再买房的朋友，尤其是大部分刚需购买者而言，无疑是个坏消息。要不要继续等？

国家统计局

公布的数据中，两个重要指标：一个是新房价格，一个是二手房价格。

4月，新房价格环比上涨城市数量为50个，较3月份再次大幅增加，与2019年12月持平。二手房房价环比上涨的城市数量从3月的32个增至37个。

涨幅上，唐山、南京涨幅1.8%领跑，南充、昆明、银川分别上涨1.1%、1.0%、1.0%紧随其后。4个一线城市新房涨幅与上月持平。

截取自：21财经

二手房，成都2.1%领涨，沈阳、深圳分别涨1.7%。但不得不提的是，下降城市26个，连续11个月超过20个城市下降。反应另一面。

截取自：21财经

从结果来看，无论是新房还是二手房，环比上涨的城市占据大多数。这样的结果，对于很多看跌房价的朋友可能不是太能接受。

但这只是正常市场反应，经济复苏势必伴随一些反弹，有涨的城市就有跌的城市，楼市复苏确实在加速，但也没必要过分解读。

房价是涨是跌，一看政策，二看经济。政策市下政策为先，经济靠后。

代表性城市，北京。明明经济领头羊，房价指数却连续多月下滑。但是，周末一个重磅消息，却让整个政策格局大变，无从判断。

02

西部大开发2.0

2020年5月17日夜，“中国政府网”全文刊发中共中央、国务院“关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见”。意义重大。

这次西部大开发，被誉为是在1999年、2000年西部大开发的进阶版。

城市格局之变，重点不在西部大开发。整个西部仅仅20%的人口，且面积广大。实施均衡发展的背后，只不过是开发需要罢了。

换句话说，我们更看重的可能只是开发这个过程，而不是开发的结果。最终大部分的西部大开发红利，将被规划的门户城市吸收。

两大城市群被重点点名，西安、成都、重庆将成为国际门户枢纽城市。

目前西部在搞核心城市、门户城市，以此建立西部特有的城市群体系。

在未来的发展过程中将会得到更多政策和财政支持。未来成都、重庆和西安这三大城市将成国家重点扶持的城市，城市前景巨大。

除西部地区，东北地区将被进一步弱化，有居住之实无投资之价值。山西、河北仍旧以北京为核心。中部区域短期内无利好加身。

东北地区最无奈，中部地区最尴尬，环京地区依然没有出头之日。

中国是政策市，在没有政策加码的情况下，楼市想要大涨，一靠经济，二靠炒。如今，房住不炒的情况下，靠经济？中部实难当大任。

如此，就让中部区域处于一个相对尴尬的地位。虽然提出了一系列城市群体系，但没有相对应的政策扶植，所谓城市群难以为继。

而政策倾斜西部的大背景下，中部城市群发展可能进一步滞后。尤其是河南、湖北、湖南、江西等地区，东北转型将遥遥无期。

西部大开发2.0的出台，无疑改变了本来城市群的正常发展规划。所以，判断房价涨跌，未来一段时间我们可能需要看区域经济。

一段时间内，大涨趋势不存在了......

03

大涨趋势，不存在了

4月份，随着我国新冠肺炎疫情防控向好态势进一步巩固，经济社会秩序进一步恢复，因疫情积压的住房需求进一步得到释放。

4月份市场已经明显复苏，从5月已经过去的半个月市场数据看，已经超过去年同期。5-6月房地产市场有望出现持续的“小阳春”。

但市场复苏并不意味着房价大涨。因为当下，我们大涨的趋势已不存在。

钱：居民收入水平和杠杆率方面，收入增速放缓，多省市负债购房空间有限，支撑房价上涨收入动力和居民杠杆驱动力略显不足。

炒：不管是地方，还是企业或机构，想要放宽调控的均被当头一棒。房住不炒，在未来很长一段时间仍旧会是主基调，炒也走不通。

还有一个关键点，就是房企们日子普遍不好过了。不说那些小开发商，单说部分头部房企，也开始面临资金困境和还债盈利压力。

泰禾，今年待还有息负债540亿。如今黄其森还在四处筹措资金救急。

万科，盈利能力下滑，已经开始养猪，试图弥补房地产市场造血不足。

碧桂园，下沉，继续下沉。以前看不上眼的四五六线正成主要战场。

房企们的日子确实越来越不好过了。还债压力越来越大了不说，钱也难以借到了。这对于普遍高周转的房企简直是雪上加霜。

你说，缺钱的房企会去主动拉高房价吗？闲的蛋疼吧？他们现在巴不得多卖出去点房子回笼资金。所以，所谓小阳春无关房价大局。

很明显的，楼市投资需求也有所下滑，虽然不排除局部大热的情况，但整体都是在收缩的。这就跟楼市总有楼盘热卖的一样，不可避免。

未来，房价会如何发展？有人说，会迎来小阳春。有人则继续看跌房价。到底如何？

04

最大争议：楼市是涨是跌？

相比4月份楼市开始回暖，5/6月份可能迎来一小波小阳春。但这种需求积压带来成交等，形成的数据对实际楼市的参考意义有限。

国务院参事、住建部原副部长仇保兴认为，疫情之后房地产市场可能会：

1，由过去集中调控、行政手段调控为主，转向分散调控、经济手段调为主

2，从单一渠道住房的供给，转向多渠道、多途径的住房供给

3，住房建造模式从毛坯房为主转向带装修、绿色、健康住宅为主

4，从单一居住功能出发转变到注重小区配套及生活便利

5，住房制度从城乡分割转向城乡融合

央行，近日发布的执行报告强调“房住不炒”和“不以房地产作为短期刺激经济”手段，“保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性”。

这其实就是向市场传递，目前稳房价仍是很强的约束目标，短期不会改变。这种情况下，我们买房要怎么办？该不该买房了？

潜在购房者态度出现两极分化。高净值人群，因疫情冲击全球经济，焦虑爆发，开始报复性买买买，高端房市场出现反常火爆。

他们买房的原因不是因多么看涨房价，仅仅是因为房价安全边际高。这也是此次一线城市除北京（政策限制）外均上涨的原因。

而刚需，或者说刚性需求者则进入犹豫阶段，在继续观望还是果断下手间犹豫不决。在到底是手握现金等机会，还是果断握房纠结。

针对这一点，刚需中的情绪也很分化，一方认为应抓住机会果断出手，反正不是投资，到了心理价位趁着LPR利率下滑，买了。

另一方则认为，当下形势房价可能还会降一降，再等等还能省点钱。

谁都没有错，但也要分城市看。毕竟有些城市单单只考虑大形势是不行的。就说投资者，看好哪个城市，一窝蜂去了，哪怕大形势不好，也能来个逆势上扬。（买不买，这一点一定要充分考虑）

所以，市场就很明确了。

政府的意愿：是横盘保成交，在坚持“房住不炒”的基础上允许适当提高杠杆；房企的意愿是促销保现金流，甚至收缩规模，调整布局。

购房者意愿：高收入者，看好优质房产的安全边际，愿意为高价盘、潜力盘买单；刚需，则出现分化，但购房意愿依然强烈；投资者相对开始慎重。

2020年，楼市注定冰与火同在。看你如何选择了吧

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