楼市点评|中国楼市的大顶在哪里？

前不久，权威声音公布：

中国居民家庭的7成财富，是房子。

据说，很多人觉得这是坏事，然后网上破口大骂的人不少。

说实话，骂的人少了，我们也就不要继续持有房产了。

骂的人越多，说明这东西越，也就越有价值。

当这么多家庭都在大比例配置房产，这本身就已经说明了一切。

当然，对于所有手中握着房产证的人来说，长期持有是没有问题，可难道房子就真的不会涨到头了吗？

这种思考，就类似于我以前在外企的时候，当业绩很好的时候，我也会不断跟董事会探讨什么时候可能是一个瓶颈。

眼下，一些野鸡奥派人士说了一个很“牛逼”的观点：

通胀不止，楼市无顶

乍看起来，很有道理，本质上，就是认定楼市是货币现象。

也就是说，央妈钱印多了，房子就涨了，房子是多印出来的钱的蓄水池。

野鸡，终归是野鸡，上不了厅堂。

在讨论这个问题之前，我们首先有一点要明白——

中国房地产再有魔幻性，始终还是基于中国经济基本面的发展趋势的。

换句话说，唯有搞清楚中国经济的发展基本面，我们才可以更好的理解中国房地产。

事实上，哪怕是通货膨胀，次贷危机前的原因，也是与次贷危机后的原因完全不同。

这个是野鸡奥派不会告诉你的，因为他们不懂。

90年代，我们中国有一项改革，极为重要，名字叫做联系汇率。

简单说，中国的人民币彻底锚定美元；而美元进来后，本地的人是不能使用的，必须交给央妈下面的外管局，由外管局给你汇率折算后等额的人民币作为补偿。这个机制，叫做“外汇管制”。

正是“联系汇率+外汇管制+廉价劳动力”，当遇到2001年入世的良机，中国的出口就一飞冲天。

我们出口的东西越多，进来的美元也就越多。

美元进来的多了，出口商要求兑换人民币进行投资扩大出口生意，央妈不得不疯狂的印出新的人民币来解决。

因此，这个时候的人民币泛滥，更多是由于我们的出口太牛逼了。

那么，美元是什么？

我们是举国体制，说白了，就是一切为了出口，生产出来的东西全部优先供国外市场。

而美元就是一张凭证，代表着未来我们可以用它去国际市场上购买我们所需要的东西，因此它其实是需求。

这就跟我们拼命上班赚钱一样，赚到的人民币就是我们的购买力，是需求，是我们后面可以疯狂买买买的底气。

道理是一个道理~

当我们作为个人去储蓄、而不是去消费的时候，我们就等于延迟消费，是把需求的兑现往后移了。

同样，当我们拿到美元不是马上到国际市场上买买买，而是变成外储，这等于是我们延迟消费，是需求。

因此，我们就得到了一个极为重要的公式：

外储 = 真正的储蓄 = 延迟消费 = 需求

次贷危机后，我们的出口越来越差，进来的美元也就越来越少。

这个时候，央妈发现，由于美元进来少了，需要兑换人民币的出口商也少了。

这使得整个市场进入一种自发的货币收紧。

如果放任货币收紧，那么利率就会上去，然后，经济必然因为高利率而遭受巨大的打击。

这个现象在2014年左右，更为严重，因为当时的出口增速近乎进入下行的拐点了。

那怎么办？

央妈自己凭空印钱吧。

次贷危机前，央妈对商业银行印钱，是要求商业银行等拿着外汇或外汇等价物作为抵押品。现在，更多要求它们拿着债券等即可。

也就是说，央妈并不是真的“凭空印钱”，而是需要商业银行出具抵押品才会放水。

这点，野鸡奥派也不会跟你说的。

所以，如果我们看数据就会发现，次贷危机前，央妈资产负债表里外汇等抵押物占比要7成，而现在差不多也就3成了。

更多的钱，是以国内的各类债券为抵押物来印。

这里面区别可就大了~

应美元作为抵押物，那假定的是美国这个全球内需第一大国未来还是有机会维持其规模的。

而以国内债券为抵押物，这个就很麻烦了。

因为我们是举国体制，内需与产能对比，内需属于严重不足。

就像曾经一位央妈人士说过，如果不是银行给贷款，马路上哪里来那么多豪车？

一语中的！

大家都知道，楼市长期以来都是我们扩大内需的根基所在。

毕竟，这东西可以直接影响企业、地方财政、居民家庭收入，是真正的内需驱动力。

当房子开始涨的时候，很多人觉得自己账面上有钱了，甚至还可以通过抵押来获得更多现金流。

于是，马上就会去拼命买买买。

即，房子一涨，实体经济马上就复苏起来。

我们如果看看2015~2017年中国经济是如何被房地产拉起来的，就非常清楚了。

原本2014年中国经济面临巨大的下行风险，而后面的3年楼市繁荣，使得内需直接打开，经济才被稳住。

也因此，那几年，我们的进口增速是非常惊人的，尤其汇改以后，整体外汇储备的消耗非常巨大。

从全球产业链角度，我们中国毕竟还是中低端的位置，大多数高科技的东西，我们还是要依靠进口，低端能源、农业、矿产等也是要依靠进口。

因此，每拉一次房地产，我们其实就是在烧储蓄。

只不过，烧的不仅仅是国内储蓄，更是外储。

如果有一天外储烧完了，那就意味着，我们将没有能力继续购买国际市场上重要的资源、设备、零部件、技术专利等等。

这对于一个中低端产业已经严重产能过剩的国家，无疑将是巨大的经济打击。

要理解这点，就看看眼下的疫情引发的全球产业链中断。

如果美国人真的封城到年底，看看中国经济会不会进入负增长。

说白了，离开了全球产业链体系，没有几个国家可以很好的活下去。

毕竟，有些东西，没有了国际贸易，你根本没法生产。

甚至，我们眼下很骄傲的呼吸机，如果里面的核心零部件没有，我们也没法制造。

因此，外储在，中国经济产业升级、持续发展，毫无压力。

那么，这个时候，我们拉升房子，烧点储蓄，对于本国经济来说，问题不大。

可如果外储没有了，就如同国际贸易彻底中断一样，国内的产业链体系将会面临垮塌。

这个时候，吃饭都成问题了，房子怎么拉？

以前我们谈论供应链体系，可能没有涉及过的人觉得很抽象。

现在疫情下，看看国际贸易中断对全球经济和股市的打击有多大。相信，多少是可以更好的理解了。

综合来看，中国楼市的大顶其实就是外储何时耗竭。

只要外储在，那么，中国的核心城市的房子就没有任何问题。

目前中国外储明面上就是3万多亿，沉淀在海外的还有几万亿，中国楼市雪坡还非常长呢。

所以，还在担心房地产即将到顶的人，确实是杞人忧天了。

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