降低首付减少了购房成本吗

陈思进

2月2日，央行联合银监会发布通知，在不实施楼房“限购”措施的城市，对于首次购买普通住房的家庭，原则上最低首付款降低至25%，各地可向下浮动5个百分点；已经拥有一套住房的家庭，即便贷款尚未结清，为改善生活再次申请商业性个人住房贷款，最低首付款比例将调整至不低于30%。

此项政策一经公布，立刻引发各方热议，有分析指出，楼市政策暖风或持续两三年，此类降低首付的做法，能够降低购房者的购房成本。

降低首付能减少购房成本？这个说法是有欠妥当的，甚至可以说是违背了金融的基本常识。

首先，从金融的角度来分析，首付降得越低，金融杠杆就越高。举例来说，如果购买一套价值100万人民币的房子，假设贷款利率是8%，将分期25年还清债务。如此一来，10%与25%的首付款利息，前者为116063元，后者是96717元，怎么可能减少购房成本？

其次，减低首付加大了银行的“乘数效应”，即大众手中就都有了“明天的钱”，首付越低，人们的购买力就越超过他们的实际收入，市场的供求关系立刻被扭曲，房价就越将被“明天的钱”而推高，用尚不存在的、明天的钱去购房时，那种不实的“求”便无限增大，房价自然急剧上升。恰恰相反，如果提高首付买房，非但能减少按揭的利息成本，而且大家买到的都是“今天房价”的房子，人们的购房成本才能真正地降下来。

然而，对缺乏投资渠道的普通投资者来说，似乎只有房子才能抵抗财富缩水。那些手上持有多套住房的，大多都把房子作为投资品，希望以更高的价格卖出。进一步说，在商品社会里，房屋是最大、最有利可图的商品。既然房子是商品，它就一定符合商品的价值规律。犹如股票的基本价值是从企业未来的盈利中获得，住房的基本价值是源于未来出售或出租住房产生的收入。而当下，无论从租售比还是从房价的收入比来看，中国房价都已经脱离了基本价值。

几十年来，全球各地的房价泡沫，无一例外都以房价下跌引发金融危机而结束。比如日本过热的楼市导致经济“失去二十年”；美国次贷危机引发的经济大衰退，至今都尚未真正全面复苏。

近几年，加拿大被迫跟随美国实行超低利率，加之其他原因，使得房价飞涨，被国际货币基金组织和经合组织，判定为全球房价泡沫的最大国。特别是德意志银行去年底评估，加拿大的房屋市场被严重高估，高估值为房价的60%。结果，越来越多的海外企业，由于成本过高而撤出加拿大。一般的中小企业经营也日渐艰难，为保持竞争力，使得加拿大的失业率不断提升。同时，加拿大人因为贷款买高价房，债务水平屡创新高。目前，加拿大人的收入债务比（Income Debt Ratio，简称负债率）高达167%，几乎是全球第一。

所以，房价收入比、租售比、空置率、负债率越高，泡沫就越大，而持续得越久，也就越容易引发经济波动。