春节返乡置业县城买房需谨慎是为什么？

中国太大，我们把太多的精力放在一二线城市，却很少去关注排在四线的县城。小县城里的房子到底有没有投资价值？正巧，前段时间因为工作关系，去了河南西南方向一个小县城，对当地的房地产市场做了一番调研。

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这个小县城走在了很多县城的前列！

这个小县城可不简单。首先，它是省直管县，在河南省所有直管县市里，它的房价排第二。可以说很高了。

扒了一下它的各项指标。经济总量，一般。人均GDP，一般。人口规模，一般。

为什么房价不低？

在这里面有一个很重要的因素，棚改。

为了实现城市化，棚改是每个县城的必经之路。但对于不少县城来说，棚改都是一个大难题。

地方政府显然没钱，需要国开行资金支持。但国开行的钱来自于发债，目前债息已经很高，未来还会更贵，国开行的债很难发了，钱也越来越少了。

所以，很多县城都很难完成棚改目标。

但，这个县城做到了。

2014年，这里全面启动棚改和旧改工作。

截止至2017年，这里一共完成了35个棚户区的改造工作。

整体计划完成率在70%上下，第一阶段的棚改工作进入尾声。

城市化开发的第一波红利释放完毕，这个县城的房价完成一轮上涨！

这个县城走在了很多县城的前列，从它的身上就可以看到其他县城未来几年要走的路！

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这里的房产投资价值为负值！

对，你没有看错，我也没有写错。

经过一轮棚改，这个县城的房产投资价值依然为负值！

我们知道，经过一轮棚改，会释放出很多购房需求。供求决定价格，供应来不及变化，需求猛涨，短期内县城的房价一定会上涨。

但是，上涨之后呢？是否具有可持续性？

先来看这个县城购房人群的变化。

2016-2017年上半年，这个县城核心项目的主力到访、成交客户都是城区客户，占比53%。其中，绝大多数是棚改客户。

而2017年8-10月份，核心项目的主力到访、成交客户变成了乡镇客户，占比45%。其中，绝大多数是进城客户。

也就是说，棚改之后，县城主力购房群体已经由城镇居民转向为来自县下乡镇的农民。

等市场逐渐趋于理性，县城虽有房价继续上涨的决心，但推动力量中已经少了最为主力的城镇居民，只靠县下乡镇的农民显然是力有不逮的。

这就意味着，已经完成棚改，并导致房价上涨之后，势必出现购买力不足，投资需求逃离。最终，销售下降，投资下降，土地购置下降，市场难以持续，负增长甚至是销售下滑是不可避免的！

所以说，棚改可能是县城房价上涨最后的盛宴！

3

“去库存”都成了问题，更别说投资增值了！

住建部提出：2018年重点工作之一是县城去库存，加上棚改目标580万套。

“去库存”这个词我们已经很熟了。2018年还是要继续，只是范围缩小了，其中包括依然有过量库存的县城。

县城里的库存是怎么形成的？

一方面，县城里的一些杂牌房企为了利益，不会降价。如果降价，真金白银就掉地上了，所以宁可撑着等待下一波行情，也不可能降价。

那些撑不住的，干脆烂尾。所以，县城买房，还存在烂尾的风险。县级政府的风险把控能力相对较弱，特别是那些闻风而来的杂牌房企危险系数就很高。

每个县城，都有那么一两个“闻名遐迩”的烂尾楼，一般还都在优越的地段。结局好的政府接手继续建设。结局不好的，只能一直“死”在那里。

而当地的国有房企更不可能降价，降价亏本就是国有资产流失，所以也要撑着。

不肯以价换量，也就满足不了一部分买便宜房子人的需求。

另一方面，县城里的房地产开发水平普遍不高，那些理念落后，品质差的房子，满足不了一部分人的改善需求。

所以，这些库存长时间留着，自然变多了。

现在的问题是，究竟有多少县城有过量库存呢？

大家都知道，棚改是拉动去库存的先行官。那么，在这个棚改高峰期已经过去的小县城里还有多少库存？

下面这张图很有意思，从中可以看出该县城各项目存量以及去化周期。

这张图告诉我们，这个县城整体市场存量在122万㎡左右，去化周期在17个月左右。

去化周期17个月左右到底是个什么概念？

一般来说，去化周期12个月以下，有些供不应求。高于12个月，算是供过于求了。去化周期17个月左右，代表着这个县城的存量供过于求。

也就意味着，即使是棚改已经完成七七八八的县城，存量消化周期仍不容乐观。更何况是那些正在进行着棚改，甚至是还没开始棚改的县城！

在这样的市场环境下投资，有毛价值！

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没错，它就是一个

收割四线城市韭菜的CEO盘！

然而，令我深感抑郁的是，在这个棚改高峰期已经过去，存量消化周期仍不容乐观的小县城里，依然有人蜂拥赶去投资，拦都拦不住！

在这里，一个专为投资客打造的CEO盘，卖的红红火火！

为什么说它是CEO盘？

因为它卖的贵，比县城的均价高出近1000元！在小县城来说，是很大的价差。

为什么说它专为投资客打造？

因为它跟其他楼盘都不一样，是个综合体，也是小县城里首个综合体。

在一般2.5容积率的小县城，它的容积率3.5。

在平均户型面积段130㎡的小县城，它88㎡是主力，最大面积也才120㎡。

在平均梯户比2梯2或2梯3的小县城，它2梯4。

它卖的红红火火，在月均去化30套上下的小县城，它实现了月均100套的佳绩！

来看看它“亮炫”的规划▼

8万㎡住宅，3万㎡商业中心，3万㎡文化广场，4万㎡地下购物广场，8000㎡老城超市，县城首个城市综合体！

这种综合体在大城市已经习以为常，但是带到县城里还是超新鲜的。大部分县城人民对它的认知还不是很深，很容易被高大上的售楼部和花哨的宣传迷惑。

县城里确实有那么一部分人，买5000多的房子对他们来说压力不大，但不买的话估计心里压力很大。县城里社交圈子很小，面子甚至比生命还重要，主城区核心的综合体，不买一套，出门都不好意思跟人打招呼！

然并卵，下面，给智商充值的机会来了。

我们说说关于房产投资的那些事儿。

投资这类楼盘的结果一般有两种，一是租赁，二是溢价后交易。

先说第一种情况，租赁。

租赁市场的火爆，往往需要依靠外来人口导入。只有大量的外来人口支撑，租赁市场才有可能火爆。而这往往也是县城最薄弱的地方。

人人都在说地段很重要。地段之所以有价值，第一是因为它的唯一性，第二是地段背后蕴藏着相对固定的人口支撑。

有些县城由于距离大城市和地级市较近，虹吸效应已经把人口和资源吸引到了大中型城市。相对封闭的县城意味着相对封闭的人口流动，对于外部人口的导入能力也相对较弱。

再说第二种情况，溢价后交易。

卖给谁？谁来接手？根据就近原则，可以卖给在附近上班的人。平时上班住在这里，周末再住回较远的大房子。

这种模式最大的支撑就是需要核心产业支持。而对于县城，我不敢说没有，只能说很少，真的很少，几乎没有。

总的来说，能体现投资价值的人口和产业都是县城的硬伤！以上两条路都走不通，这分明就是一个收割县城韭菜的CEO盘！

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千万不要把财富投向没有希望的四线城市！

如果你住在县城，有真真正正的改善需求，可以买。但要选择品牌开发商的新一代房产品。

起码楼盘的外观看起来要很有面子，很有档次，户型利用率要高，小区要有景观，不能只有稀稀拉拉几棵树，几块枯黄的草坪，要保证物业。尽量买周边配套成熟的现房，把风险降到最低。

住在县城的人如果想投资，要谨慎！县城的房子投资属性基本没有，千万不要成为被收割的韭菜！

在大城市工作的人，还是尽量在城市买吧。别因为贪图老家房子便宜就想进场投资，这种投资是短视的。

希望你能明白，县城的房价就算上涨，也只是短期的政策周期导致，不具备可持续性。完全不是城市辐射和城市外溢推动下，人流的涌入造成的。房价长期的趋势依然服从于供求规律和城市的原则。

记住，未来的人口和资源只会往大城市走，不会跑到小县城去。大城市未来的发展是小县城无法比拟的。这也意味着城市分化的趋势会越来越明显。

无数次的事实告诉我们，某种商品如果脱离了实用价值，我们最好远离！如果你非要去，我不拦着。