龙岩

春节返乡置业县城买房需谨慎是为什么?

2018年02月08日来源:米小妹 郑州楼市本地楼市责任编辑:wuyanglin


中国太大,我们把太多的精力放在一二线城市,却很少去关注排在四线的县城。小县城里的房子到底有没有投资价值?正巧,前段时间因为工作关系,去了河南西南方向一个小县城,对当地的房地产市场做了一番调研。

县城房产投资

1

这个小县城走在了很多县城的前列!

这个小县城可不简单。首先,它是省直管县,在河南省所有直管县市里,它的房价排第二。可以说很高了。

扒了一下它的各项指标。经济总量,一般。人均GDP,一般。人口规模,一般。

为什么房价不低?

在这里面有一个很重要的因素,棚改

为了实现城市化,棚改是每个县城的必经之路。但对于不少县城来说,棚改都是一个大难题。

地方政府显然没钱,需要国开行资金支持。但国开行的钱来自于发债,目前债息已经很高,未来还会更贵,国开行的债很难发了,钱也越来越少了。

所以,很多县城都很难完成棚改目标。

但,这个县城做到了。

2014年,这里全面启动棚改和旧改工作。

截止至2017年,这里一共完成了35个棚户区的改造工作。

整体计划完成率在70%上下,第一阶段的棚改工作进入尾声。

城市化开发的第一波红利释放完毕,这个县城的房价完成一轮上涨!

这个县城走在了很多县城的前列,从它的身上就可以看到其他县城未来几年要走的路!

2

这里的房产投资价值为负值!

对,你没有看错,我也没有写错。

经过一轮棚改,这个县城的房产投资价值依然为负值!

我们知道,经过一轮棚改,会释放出很多购房需求。供求决定价格,供应来不及变化,需求猛涨,短期内县城的房价一定会上涨。

但是,上涨之后呢?是否具有可持续性?

先来看这个县城购房人群的变化。

2016-2017年上半年,这个县城核心项目的主力到访、成交客户都是城区客户,占比53%。其中,绝大多数是棚改客户。

而2017年8-10月份,核心项目的主力到访、成交客户变成了乡镇客户,占比45%。其中,绝大多数是进城客户。

也就是说,棚改之后,县城主力购房群体已经由城镇居民转向为来自县下乡镇的农民。

等市场逐渐趋于理性,县城虽有房价继续上涨的决心,但推动力量中已经少了最为主力的城镇居民,只靠县下乡镇的农民显然是力有不逮的。

这就意味着,已经完成棚改,并导致房价上涨之后,势必出现购买力不足,投资需求逃离。最终,销售下降,投资下降,土地购置下降,市场难以持续,负增长甚至是销售下滑是不可避免的!

所以说,棚改可能是县城房价上涨最后的盛宴!

3

“去库存”都成了问题,更别说投资增值了!

住建部提出:2018年重点工作之一是县城去库存,加上棚改目标580万套。

“去库存”这个词我们已经很熟了。2018年还是要继续,只是范围缩小了,其中包括依然有过量库存的县城。

县城里的库存是怎么形成的?

一方面,县城里的一些杂牌房企为了利益,不会降价。如果降价,真金白银就掉地上了,所以宁可撑着等待下一波行情,也不可能降价。

那些撑不住的,干脆烂尾。所以,县城买房,还存在烂尾的风险。县级政府的风险把控能力相对较弱,特别是那些闻风而来的杂牌房企危险系数就很高。

每个县城,都有那么一两个“闻名遐迩”的烂尾楼,一般还都在优越的地段。结局好的政府接手继续建设。结局不好的,只能一直“死”在那里。

而当地的国有房企更不可能降价,降价亏本就是国有资产流失,所以也要撑着。

不肯以价换量,也就满足不了一部分买便宜房子人的需求。

另一方面,县城里的房地产开发水平普遍不高,那些理念落后,品质差的房子,满足不了一部分人的改善需求。

所以,这些库存长时间留着,自然变多了。

现在的问题是,究竟有多少县城有过量库存呢?

大家都知道,棚改是拉动去库存的先行官。那么,在这个棚改高峰期已经过去的小县城里还有多少库存?

下面这张图很有意思,从中可以看出该县城各项目存量以及去化周期。

这张图告诉我们,这个县城整体市场存量在122万㎡左右,去化周期在17个月左右

去化周期17个月左右到底是个什么概念?

一般来说,去化周期12个月以下,有些供不应求。高于12个月,算是供过于求了。去化周期17个月左右,代表着这个县城的存量供过于求。

也就意味着,即使是棚改已经完成七七八八的县城,存量消化周期仍不容乐观。更何况是那些正在进行着棚改,甚至是还没开始棚改的县城!

在这样的市场环境下投资,有毛价值!

县城买房

4

没错,它就是一个

收割四线城市韭菜的CEO盘!

然而,令我深感抑郁的是,在这个棚改高峰期已经过去,存量消化周期仍不容乐观的小县城里,依然有人蜂拥赶去投资,拦都拦不住!

在这里,一个专为投资客打造的CEO盘,卖的红红火火!

为什么说它是CEO盘?

因为它卖的贵,比县城的均价高出近1000元!在小县城来说,是很大的价差。

为什么说它专为投资客打造?

因为它跟其他楼盘都不一样,是个综合体,也是小县城里首个综合体。

在一般2.5容积率的小县城,它的容积率3.5。

在平均户型面积段130㎡的小县城,它88㎡是主力,最大面积也才120㎡。

在平均梯户比2梯2或2梯3的小县城,它2梯4。

它卖的红红火火,在月均去化30套上下的小县城,它实现了月均100套的佳绩!

来看看它“亮炫”的规划▼

8万㎡住宅,3万㎡商业中心,3万㎡文化广场,4万㎡地下购物广场,8000㎡老城超市,县城首个城市综合体!

这种综合体在大城市已经习以为常,但是带到县城里还是超新鲜的。大部分县城人民对它的认知还不是很深,很容易被高大上的售楼部和花哨的宣传迷惑。

县城里确实有那么一部分人,买5000多的房子对他们来说压力不大,但不买的话估计心里压力很大。县城里社交圈子很小,面子甚至比生命还重要,主城区核心的综合体,不买一套,出门都不好意思跟人打招呼!

然并卵,下面,给智商充值的机会来了。

我们说说关于房产投资的那些事儿。

投资这类楼盘的结果一般有两种,一是租赁,二是溢价后交易。

先说第一种情况,租赁。

租赁市场的火爆,往往需要依靠外来人口导入。只有大量的外来人口支撑,租赁市场才有可能火爆。而这往往也是县城最薄弱的地方。

人人都在说地段很重要。地段之所以有价值,第一是因为它的唯一性,第二是地段背后蕴藏着相对固定的人口支撑。

有些县城由于距离大城市和地级市较近,虹吸效应已经把人口和资源吸引到了大中型城市。相对封闭的县城意味着相对封闭的人口流动,对于外部人口的导入能力也相对较弱。

再说第二种情况,溢价后交易。

卖给谁?谁来接手?根据就近原则,可以卖给在附近上班的人。平时上班住在这里,周末再住回较远的大房子。

这种模式最大的支撑就是需要核心产业支持。而对于县城,我不敢说没有,只能说很少,真的很少,几乎没有。

总的来说,能体现投资价值的人口和产业都是县城的硬伤!以上两条路都走不通,这分明就是一个收割县城韭菜的CEO盘!

5

千万不要把财富投向没有希望的四线城市!

如果你住在县城,有真真正正的改善需求,可以买。但要选择品牌开发商的新一代房产品。

起码楼盘的外观看起来要很有面子,很有档次,户型利用率要高,小区要有景观,不能只有稀稀拉拉几棵树,几块枯黄的草坪,要保证物业。尽量买周边配套成熟的现房,把风险降到最低。

住在县城的人如果想投资,要谨慎!县城的房子投资属性基本没有,千万不要成为被收割的韭菜!

在大城市工作的人,还是尽量在城市买吧。别因为贪图老家房子便宜就想进场投资,这种投资是短视的。

希望你能明白,县城的房价就算上涨,也只是短期的政策周期导致,不具备可持续性。完全不是城市辐射和城市外溢推动下,人流的涌入造成的。房价长期的趋势依然服从于供求规律和城市稀缺的原则。

记住,未来的人口和资源只会往大城市走,不会跑到小县城去。大城市未来的发展是小县城无法比拟的。这也意味着城市分化的趋势会越来越明显。

无数次的事实告诉我们,某种商品如果脱离了实用价值,我们最好远离!如果你非要去,我不拦着。


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