违规租赁房屋 合同不一定无效

跟着房子租借买卖的日趋火爆，房子租借胶葛也日益增多。记者从市一中院获悉，在房子租借胶葛中请求确定合同无效的状况非常多见。对此，法官提示，一些房子虽属违规租借，但合同不一定无效。

群租房违规不影响合同效能

2013年7月18日，市住建委、市公安局联合发文，清晰制止将房子改造后分割租借。尔后，常有当事人以房子为群租房为由申述请求承认租借合同无效。

对此，市一中院民一庭庭长郭燕枝解说，两部分的发文仅为地方性规则，违背此规则并不影响租借合同的效能，故以此理由请求承认房子租借合同无效的，法院不予支撑。但她一起表明，法院对租借合同效能的确定不影响行政主管机关对违背行政管理规则的违法行为予以处理。

【事例】：

2013年8月，小张与一房子中介公司签定租借合同，租借一套房子中的一间，租期一年。时期，中介公司又将别的房间打隔断后租借给多人。第二年4月，有关行政管理部分对群租房进行整治，请求承租人赶快搬离。5月中旬，小张自动搬离，但距租借期满还差2个月。小张所以将中介公司诉至法院，以房子为群租房为由请求承认租房合同无效。

法院审理后以为，小张与中介公司签定租借合同系两边当事人实在意思表明，内容不违背法令、行政法规的强制性规则，应为合法有用。因中介公司将房子群租，致使小张提早搬离，法院承认两边的合同解除，判定中介公司返还小张已付出的剩下租金及押金。

租借保证性住宅合同有用

据市一中院统计，2014年至2016年上半年，该院审结涉保证性住宅的租借合同胶葛18件，其中6件都触及租借合同的效能争议。采购保证性住宅后将其租借获利，不符合政府保证房准则建立的初衷，但不影响合同的法令效能。

市一中院民一庭副庭长王茂刚介绍，中国法令并未清晰制止保证性住宅的租借，故当事人仅以租借房子为经济适用房或限价商品房为由，请求承认房子租借合同无效的，法院不予支撑。法院虽未对合同效能进行否定，但并不影响行政主管机关对违背行政管理规则的违法行为予以处理。

【事例】：

朱先生于2013年将位于昌平天通西苑的一套经济适用房租借给高先生，后因个人因素想提早将房子收回，申述至法院，以经济适用房对外租借违背有关规则为由，请求法院判定两边签定的房子租借合同无效。

法院经审理后以为，朱先生与高先生签定的房子租借合同系两边当事人实在意思表明，内容不违背法令、行政法规的强制性规则，应为合法有用。朱先生的诉求没有充分的法令依据，法院不予支撑。

“带照租借”需考虑运营范围

所谓“带照租借”，即租借人将租借房子及以租借房子为运营场所处理的运营执照同时租借给承租人。因为运营执照租借在有关的法令和行政法规中被清晰制止，因而对于“带照租借”合同的效能疑问一直存在争议。

对此，市一中院民一庭庭长助理张磊表明，法令法规中对于制止运营执照租借的规则，意图在于加强行政管理，但该规则并非效能性的强制性规则，不能一概确定一切“带照租借”合同均属无效。他提示，因国家对于触及国计民生、国家利益、社会公共利益等的项目设置了约束运营和特许运营准则，若租借的运营执照载明的运营范围包含国家约束、特许运营的活动，则该类“带照租借”的房子租借合同应当被确定无效。

【事例】：

红太阳公司是一家具有运营烟草、酒类有关运营特许天资的公司。2012年9月，红太阳公司与李某签定《房子租借合同》，将运营用房及运营执照、烟草专卖许可证等证件同时租借给李某使用。

2013年2月，红太阳公司的法定代表人将运营执照、烟草证等原件从李某处取走，用于处理工商年检和换证，以后一直未交还。李某因而提出停止租借合同，但两边就租借保证金的交还未达到一致。红太阳公司申述至法院，请求李某返还房子。李某亦提出反诉，请求红太阳公司返还租借保证金。

法院经审查以为，烟草零售是国家约束运营的职业，有必要通过同意后方可展营活动。涉案合同违背了国家强制性规则，应为无效，两边都有差错，应各自承当相应的职责。法院终究判定李某返还房子、付出截止到实践腾退之日止的房租等费用，红太阳公司则需将租借保证金返还李某。