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再问宅地使用权续期:续费有何 法律依据?不缴能否继续居住?

发布时间: 2016-04-18 14:39:34

来源:

分类: 本地楼市

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长远看,量大面广的土地使用权到期问题,会在几十年后集中出现。如果不未雨绸缪、提前进行顶层设计,有可能引发房主的不安。 杨深来 早报资料

早报记者 计思敏 综合报道

近期,一条消息震惊房地产市场。4月15日,有媒体报道温州楼盘出现了20年住宅用地使用权年限到期,又要花几十万元“延期”的新闻,引发热议和关注。

新华社记者就此向温州市国土局求证核实。温州市国土局表示,物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期,但“自动续期”该如何续期,目前国家尚未出台相关实施细则。近期媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。

温州市国土局称,基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循,不能办理相关续期手续,给群众带来不便。对此,温州市国土局高度重视,已着手研究相关方案,近期将报上级研究决定,妥善化解这类问题。

新华社昨天发表时评指出,尽管温州出现的“到期房”总体量不大,但也关系到几百户家庭的切身利益,应当引起有关部门重视并妥善解决。长远看,量大面广的土地使用权到期问题,会在几十年后集中出现。如果不未雨绸缪、提前进行顶层设计,有可能引发房主的不安。因此,用法律手段解决好这个问题越来越迫切了。

为何土地使用权仅20年?

据媒体报道,温州一位市民三年前购买的一套75平方米的二手房,近日发现土地证过期了,这套房子的土地使用权竟然只有20年。土地管理部门回复她,如果想续期,需要按照现在的基准地价乘以用地面积,缴纳相应的土地出让金,重新购买土地使用权。测算后得知,要缴纳近20万元的出让金,约为房价的三分之一。

另一温州市民王先生也有类似遭遇。他刚购买的一套50多平方米的二手房,因为土地使用权过期,无法完成最后的交易。王先生说:“土地出让金大约是30万元,相当于总房价的一半。”

据报道,此次涉及住宅土地使用权到期续期的房产约有600套,主要集中在温州市鹿城区内。而从去年开始,20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。这次在全国可能也属先例。

按照国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,土地使用协议出让最高年限中居住用地为70年。但引起此次大范围关注的温州事件缘于一批20年土地使用权的非常规地块。

温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清表示,当初,温州为了顺利推进国有土地使用权出让工作,在不超过居住用地最高年限70年的前提下,按20年到70年分档,由受让方自行选择办理出让手续,并交纳相应的土地出让金额。而从去年开始,20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期,并且今年开始逐渐增多。

续期需支付土地出让金?

易居研究院智库中心研究总监严跃进称,对于绝大多数城市而言,大多数住宅用地都是按照70年的方式出让,所以并不需要有太多的忧虑。不过大家普遍担心的问题是,自己所买的房屋使用权到期后,是否需要支付巨额的土地出让金才可以续期。

2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》第149条第1款规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但并未明确该如何续期,需不需要交纳土地出让金以及交纳标准也并未明确。

国土部不动产专家委员会委员、中央财经大学不动产法研究所所长尹飞表示:《物权法》中对于住宅建设用地使用权期限满后“自动续期”是否有偿,法律层面并没有明确,但是需要明确的一点是自动续期并不是“无条件的”。因为《物权法》中所说的“自动续期”是针对“申请续期”而言的,因此在使用权期满后如何续期还有待中央层面出台相关法律来完善。

张少清称,在国家没有具体实施细则的情况下,目前我们基层国土部门只能参照国有土地出让的做法,先由第三方评估机构评估土地价格,根据单位地价或折算出楼面地价,算出总的土地出让金,重新签订国有土地使用权出让合同。目前温州也正在研究普惠方案。

清华大学法学院教授程啸指出,当初在起草制定《物权法》时对于住宅用地期满后如何操作相关部门就有争议过,但并未在《物权法》上作明确规定。在程啸看来,使用权到期后,正式法规出台前,比较合理的做法是应先让市民自动续期,后续再看是按土地出让金收还是按税征收。如果一味地让市民补交土地出让金显然是不合理的。

不过在业内人士看来,此次温州事件问题的暴露也是好事,使得此前暂时搁置的问题重新摆到台面上解决。

尹飞称,对于土地使用权期限满后如何操作还需要中央的顶层设计,需要法律层面的规范。“个人认为,补交土地出让金也不是一个好方法,可以改收房产税。因为土地出让金和房产税之间的关系本来就存在争议,对于现在拥有的房产征收房产税显然也不太合理,因此可以考虑就土地使用权期满后的房子征收。”尹飞称,如果按照土地出让金补交地价,就会出现同楼不同年的现象,按照土地出让金交纳的多少,不同业主可能会出现30年、40年、50年的土地使用年限。

到期后还能继续居住吗?

从温州现在的问题来看,受影响的市民一般是在买卖房屋的时候发现产权到期需要续费才知道相关情况。那么如果不买卖,到期后还能继续居住吗?

对此,上海楼盘金融与法律研究院研究员聂日明表示,物权法规定土地使用权可以“自动续期”,政府不能无偿、强制收回这块土地。如果居民不缴纳土地出让金,房产所有人相当于是在无偿使用这块土地。比较类似的就是在无偿划拨的土地上盖房子,也就是所谓的公房,公房可以居住,但转让时却要补缴土地出让金。

因此,专家认为这种性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利,需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。所以,理论上讲,出让性质的土地使用权到期的市民,如果仅是居住需求,可不用缴纳土地出让金而继续居住。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能,那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提,或者在转让不动产时补交土地出让金。

责任编辑: zhangyunxiang

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